METODE PENETAPAN HARGA DAN STRUKTUR PEMBIAYAAN

BAB 6

METODE PENETAPAN HARGA DAN STRUKTUR PEMBIAYAAN

PENGANTAR

Pembiayaan di perbankan syariah mempunyai pola yang unik dan berbeda dengan kredit berbasiss bunga di perbankan konvensional. Mekanisme pinjam-meminjam uang dnegna pembebanan bunga sebagaimana dipraktikan bank konvensional adalah relatif lebih mudah dan tidak rumi transaksi pembiayaan di bank syariah. Menjadi suatu tantangan tersendiri bagi perbankan syariah untuk dapat menciptakan produk pembiayaan yang sesuai dengan kaidah syariah, mudah diaplikasikan dan mampu menjawab kebutuhan pembiayaan yang kian beragam. 

Pada bab ini akan dibahas mengenai metode penetapan harg ayang digunakan dalam berbagai skim pembiayaan yang ada di bank  syariah. Selanjutnya akan dibahan secara lebih terperinci implementasi dari berbagai skim pembiayaan yang telah dipraktikkan perbankan syariah di Indonesia, termasuk di dalamnya bagaimana menentukan pola dan struktur pembiayaan yang akan diberikan kepada nasabah

PEMBIAYAAN JUAL-BELI

Pembiayaan jual-beli digunakan bagi pemenuhan pengadaan suatu barang. Dari sisi ketersediaan suatu barang apabila barang sudah tersedia pada saat ditransaksikan maka kan digunakan akad murabahah. Bila pengadaan suatu barang memerlukan waktu atau harus melalui proses terlebih dahulu, maka digunakan akad salam atau istishna’. Penjelasan secara rinci ketiga jenis akan jual-beli di atas telah dibahas dalam bab 3.

Murabahah

Metode penetapan harga yang digunakan dalam pembiayaan murabahah adalah mark up pricing. Sebagai penjual, bank benrah kmendapatkan keuntungan atas    baran gyang dijualnya k epada nasabah. Keuntungan tersebut ditetapkan sebagai margi atau mark up dari harga pokok perolehan barang yang dijualnya. Dengan demikian harga jual kepada nasabah adalah harga pokok perolehan barang ditambah dengan margin keuntungan bank.

Dalam menentukan besaran margin, biasanya bank menghitung sebagai persentase atash arga poko barang. Contoh, sebuah bank syariah memiliki produk pembiayaan pemilikan kendaraan secara angsuran selama 12 bulan dengan margi keuntungan bank sebesar 20% dari harga perolehan mbil. Bila harga mobil Rp. 100 juta saran sebesar Rp. 120 juta, yakni harga perolehan Rp. 100 juta ditambah margin keuntungan bnak sebesar 20%. Nasabah sebagai pembeli akan mengangsur harga jual tersebut sebesar Rp. 10 juta per bulan selama 12 bulan.

Seringkali ada yang beranggapan bahwa persentase margi murabahah tidak berbeda dengan bunga bank konvensional. Anggapan ini perlu diluruskan. Meskipun angka persentasenya sama, namun margin tidaklanh sama dengan bunga bank konvensional.

Hal prinsip yang membedakannya adalah :

·         Murabahah adalah akad untuk transaksi jual-beli, dengan underlying transaction yang sangat jelas, yaitu adanya barang yang diperjual-belikan. Sedangkan transaksi kredit adalah peminjaman sejumlah uang untuk suatu keperluan, dengan tambahan berupa bunga atas pokok pinjaman.

·         Kaidah transaksi jual-beli dalam murabahah adalah harga jual-beli yang telah disepakati tidak dapat berupbah. Sehingga selama jangka waktu transaksi, kwajiban pembeli berupa pembayaran angsuran tidak akan mengalami perubahan nominal. Sebaliknya, praktik kredit dengan sistem bunga di bnak konvensional akan mewajibkan peminjam untuk mengangsur pembayaran pinjaman dengan bunga atas sisa pokok. Kesepakatannya, bunga yang dibayar akan berubah mengikuti bunga yang berlaku pada saat angsuran dibayar. Dengan demikian nominal angsuran selama jangka waktu kredit sangat mungkin berubah, sesuai nature bunga yang berubah tergantung pada kondisi makro dan mikro ekonomi.

Kebijakan pembiayaan murabahah di beberapa bank syariah menetapkan bahwa jumlah pembiayaan diberikan dengan batasan maksimal tertentu. Seperti untuk pembiayaan pemilikan rumah ditetapkan maksimal sebesar dari harga rumah, atau pembiayaan mobil maksimal pembiayaan sebesar 80% dari harga mobil yang dibeli. Sisa harga beli dibayar dengan dana sendiri nasabah. Dalam akad murabahah dana sendiri nasabah diperlakukan sebagai angsuran pendahuluan atas harga jual objek yang dibeli.

Berikut ini adalah ilustrasi suatu pembiayaan pemilikan kendaraan bermotor melalui bank syariah :

Bapak Amir ingin membeli sebuah mobil seharga Rp. 150.000.000,00. Beliau datang ke bank syariah untuk mengajukan pembiayaan. Bank menyetujui pembiayaan maksimal sebesar 80% dari harga mobil dari Bapak Amir menyepakati untuk membayar 20% dari harga mobil dengan dana sendiri. Jangka waktu pembiayaan selama 3 tahun dan margin bank disepakati sebesar 10% untuk setiap 1 tahun pembiayaan.

Pertanyaan :

a.       Berapa angsuran pembiayaan bapak Amir?

b.      Bagaimana struktur pembiayaan yang diberikan bank.

Jawaban :

a.       Angsuran pembiayaan dihitung sebagai berikut :

§  Pokok pembiayaan = 80% x harga mobil = Rp. 120.000.000,00

§  Margin bank = Rp. 120.00.000,00 x 10% x 3 tahun = Rp. 36.000.000,00

§  Kewajiban diangsur = Pokok + Margin = Rp. 156.000.000,00

§  Angsuran = Harga jual bank : Jangka waktu dalam bulan = Rp. 156.000.000,00 : 36

= Rp. 4.333.333,00

b.      Struktur pembiayaan :

§  Jenis Pembiayaan                : Murabahah

§  Tujuan Penggunaan            : Pembelian Mobil

§  Harga Beli                           : Rp.     150.000.000,00

§  Margin Bank                       : Rp.       36.000.000,00

§  Harga Jual Bank                 : Rp.     186.000.000,00

§  Angsuran Pendahuluan       : Rp.       30.000.000,00

§  Pembayaran diangsur          : Rp.     156.000.000,00

§  Pembiayaan Bank               : Rp.     120.000.000,00

§  Jangka Waktu                     : 36 bulan

§  Angsuran/ bulan                  : Rp.         4.333.333,00

Istishna’

Pembiayaan istishna’ digunakan bagi pembiayaan pembelian barang di mana barang diperjual-belikan memerlukan proses untuk mengadakannya. Dalam pembiayaan consumer, pembiayaan istishna diaplikasikan bagi pembelian rumah indent, yaitu rumah yang memerlukan proses untuk dibangun terlebih dahulu. Dalam pembiayaan produktif, akad istishna’ dapat dimanfaatkan untuk membiayai proyek investasi/ pembangunan (konstruksi), dan pengadaan barang (goods in process) seperti pembangunan rukok, gedung dan pabrik. Sebagaimana telah dijelaskan pada Bab 2, pembiayaan istishna’ dipraktikkan secara pararel, yaitu bank melibatkan piihak ketiga dalam memenuhih kebutuhan nasabah yang dibiayainya. Hal ini disebabkan karena bantk tidak mempunyai keahlian khusus untuuuk memenuhi pengadaan barang secara langsung sesuai permintaann nasabah. Sebagai contoh, pembelian rummah secara indent pada sebuahhh kkkompleks perumahan akan melibatkan developer sebagai pihak yang mengadakan pembangunan rumah. Karena keterbatasan modal dan biaya, developer jarang  menyedikan rumah j adi yang sudah siap huni (ready stock). Umumnya developer akan membangun sebuah  unit rumah setelah mendapatkan calon pembeli.

Apabilal pembeli rumah tersebut difasilitasi oleh pembiayaan perbankan, maka bank baru akan mencairkan dana pembiayaan setelah unit rumah selesai dibangun dan telah siap huni. Di sisi lain, developer memerlukan dana untuk menyelesaikan pembangunan rumah. Biasanya developer mensyaratkan pembeli untuk membayar uang muka yang akan dimanfaatkan untuk mulai membangun rumah. Namun tetap saja uang muka tersebut belum mencukupi untuk menyelesaikan pembangunan rumah Developer masiih membutuhkan dana untuk dapat menyelesaikan pembangunan rumah 100%. Kondisi ini bisa dijembatani dengan pembiayaan istishna’. Melaluki skim istishna’ bank akan memfasilitasi nasabah untuk pembelian urmah indent. Bank dapat mencairkan pembiayaan secara bertahap dan membayarkannya kepada developer sesuai dengan progress pembangunan rumah yang dikerjakannya. Untuk lebih menjelaskan uraian diatas, perhatikan contoh berikut ini :

Bapak Iman berencana membeli sebuah rumah seharga Rp. 300.000.000,00 dari developer. Uang muka harus dibayar kepada developer sebesar 30% dari harga sebelum dimulainya pembangunan. Rumah tersebut memerlukan proses pembangunan selama 4 bulan. Jumlah pembiayaan bank adalah 70% dari harga pembelian rumah. Jangka waktu pembiayaan selama 1 tahun dengan margi jual-beli sebesar10% untuk setiap satu tahun pembiayaan.

Bank bersedia membiayai pemilikan rumah Bapak Iman dan pencairannya dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress pekerjaan pembangunan rumah, dengan rincian :

Pencairan 1 : Progress pekerjaan 30% -- Pencairan 40% dari plafon pembiayaan

Pencairan 2 : Progress pekerjaan 70% -- Pencairan 60% dari plafon pembiayaan

Pertanyaan :

a.       Berapa angsuran pembiayaan Bapak Iman ?

b.      Bagaimana struktur pembiayaan yang diberikan bank?

PEMBAYARAN SEWA

Pembiayaan sewa adalah pembiayaan yang dibeirkan bank untuk mendapatkan manfaa dari penggunaan suatu produk atau jasa. Ijarah atas manfaat suatu barang seperti sewa rumah, sewa mobil, sewa peralatan, mesin dan sebagainya. Ijarah atas penggunaan jasa contohnya adalah jasa tenaga kerja, jasa guru, jasa konsultan, dan sebagainya. Pihak pemilik barang yang disewakan ataupun pihak pemberi jasa akan menerima imbalan yang disebut ujrah.

Biaya sewa harus disepakati antara pemberi sewa (mu’ajjir) dengan penyewa (musta’jir). Praktik yang umum terjadi biaya sewa harus dibayar sekaligus di muka, seperti ruko selama 3 tahun dibayar sekaligus di muka sebelum ruko tersebut ditempati penyewa. Kondisi ini cukup memberatkan bagi penyewa yang tidak memiliki dana yang cukup. Penyewa ini memerlukan bantuan pembiayaan perbankan untuk membayar ongkos sewa di muka. Berikutnya ia akan membayar secara angsuran kepada perbankan selama masa sewa.

Ada dua jenis akad sewa-menyewa, yaitu :

1.      Ijarah murni, suatu transaksi sewa menyewa objek tanpa adanya perpindahan kepemilikan yaitu objek tetap dimiliki oleh objek pemilik.

2.      Ijarah Muntahiya Bitamlik (IMBT), suatu transaksi sewa-menyewa di manan pada akhir masa sewa objek sewa kaan menjadi milik penyewa dengan cara hibahkan oleh pemilik sewa.

Pembiayaan Ijarah

Perhatikan contoh kasus berikut :

Ibu Andi ingin menyewa sebuah ruko untuk membuka usaha. Biaya sewa ruko adalah Rp. 10.000.000,00 per tahun, dan minimal jangkka waktu sewa selama 3 tahun. Pemilik ruko meminta pembayaran sekaligus 3 tahun di muka, sementara Ibu Andi hanya memiliki dana sebesar Rp. 6.000.000,00. Bank Syariah bersedia membantu membayar lunas kekurangan biaya ruko, dengan tarif ujrah sebesar 10% per tahun, dan dapat dicicil secara bulanan selama 3 tahun.

Pertanyaan :

a.       Berapa angsuran biaya sewa Ibu Andi?

b.      Bagaimana struktur pembiayaan bank?

Jawaban :

a.       Perhitungan angsuran

b.      Struktur pembiayaan

Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bintamlik (IMBT)

Variasi bentuk lain dari pembiayaan ijarah adalah Muntahiyah Bitamblik (IMBT), yaitu suatu akad yang memfasilitasi pembangunan (sewa) suatu barang dan diakhir masa sewa barang tersebut akan menjadi pemilik penyewa, melalu ihibah oleh si pemilik barang.